讲到这里阿，相信是各位比较关切的话题，我了解其中一部分人呢，做地产商
的，也希望跟国内地产有一些参与，所以大家对这次的宏观调控以及中国的房地产
走势呢，我相信你们是比较关切的。我曾经在我的节目里提到这个话题，但是不准
播，我点名哪个楼盘会跌，结果没有播出来，但是事后看起来，跌的楼盘都是我点
名的，没错的。（-笑）从*的利率汇率呢我一路谈到房地产。我这专业演讲，他
给我时间，我就准时停止，我不会多一分钟也不会少一分钟，我这工夫不是一般
的。（笑）
房地产本身阿，这一次呢，我相信各位非常关切，那么我们的媒体也做了很多
报道，我希望把我自己的观点来跟各位做个沟通。**对房地产坦白来讲，非
常头痛。目前一连串的措施，包括房产2年之内要卖的话，罚款5％，要缴税5％，还
有，比如说，要卖的话必须先还贷，还贷以后拿到还贷证明了才能再卖，就是让你
不能交易，让你背上比较高的交易成本。到最后的结果呢，发现什么现象，就是真
-正有泡沫的地区，就是大上海地区。北京还好，广东是没有泡沫的。那么我们*
的政策阿有一点是很有意思的，他总是一刀切，就是全国普遍铺开了宏观调控。当
然除了-我之外，还有很多人反对，目前*已经停止再继续宏观调控了。
宏观调控之后，上海的房价我没有看到怎么跌的现象，反而是交易量急速萎
缩，有几个月是零，没有交易，现在一个月大概是100多个交易，那等于没有一样
的。北京的房价以及广东的房价维持上升，这是很有意思的现象。我希望跟各位解
释一下中国的房地产市场是什么样的格局，中国的房地产市场-是天生的畸形的市
场。他是向谁学的呢，他是这么样的一个历史过程：深圳学香港，广东学深圳，沿
海学广东，全国学沿海。那么香港的房子有什么特性呢，香港的房市呢-是一个急剧
炒作的房市，就是说，他卖楼花，而且楼花卖的很奇怪，一下推出10户，炒的高高
的，也不是全部推出，推出一部分楼，而且上面是住宅，下面是商店，这种模
式。这种炒作的模式呢目前被*的地产界普遍采纳。但是你在中国又没有-香
港的法制体系。举个例子来讲，各位从香港来的应该知道，前一阵子有很多谣
言，有个地产商代理，就说我这个房子卖的特别好，有个大陆来的表叔阿一下子买
了10套，付现金的。大家说房子这么热销阿，带我们去看下吧，就发现这个事情是
假的，这个人呢还被香港的高院起诉。那么我想请问你，同样的谣言，如果在国内
呢，会不会-起诉他呢，肯定不会。所以你看阿，香港的楼市本来就是严重炒作的楼
市，把他整个精神移植到国内，你又没有相应的法律保证来预防炒作，来扼杀谣
言，怎么办。
那么我再假设一个情况，假如我是国际炒家的话，我要怎么从房产大赚一
笔？我常常再给你们讲一句话，我们在150年前，大清王朝时代，你是船坚炮利不如
人，你要签订丧权辱国的条约阿，你今天阿，财务金融不如人阿，你一样要签订丧
权辱国的条约。你们都是外地过来的，思考一下-，你如果要进军中国的房地产市场
的话，要怎么样来坑中国人一把？尤其是这些不懂金融的中国人，不坑他都有点不
好意思。（笑）怎么坑他？那么首先，我们找到一个城-市，在哪一个城市是最好炒
作的城市？我讲的详细一点，方便你们炒作阿。（笑）
因此应了我的一句话，大上海地区是最好炒作的地方。你去问上海人阿，你喜
不喜欢住在南京西路啊，以及淮海路阿？我不知道你们这里有没有上海来的，上海
老百姓最喜-欢住那个地方了，上海人特别可爱，有钱的上海人可能在郊区，浦东或
虹桥那一带，买个豪华别墅，他还是要在南京西路、淮海路买个小公寓住着，他就
是这个心态，他这-么样的一个想法没办法的。要不要住南京西路啊，他高兴的
很，淮海路呢，没问题。那个区域阿，土地供应极为有限，当然目前还有一大块地
没开发呢，那就是周正毅的地shy;，（笑）要开发搞成一个什么雕塑公园，在南京
西路附近。他那个土地供应非常有限，而且楼盘很少，而且上海人都很想住这
里，叫内环区。由于这种特殊的现象在，所以-呢，他可以用少量资金，据我们判
断，几亿元就可以撬动上海的房价。
他做法是这样子的，我们发现，整个上海房价走势图呢，跟2003年国际炒家炒
作香港H股是非常类似的。香港的H股什么意思，就是国内到香港去上市的叫H股，国
内的很多国营企业是H股。我们看他们当时怎么炒H股阿，就是国外的机构投资人
呢，联合起来炒作。各位回头看一下阿，中国人侵略别的国家的时候，都是单打独
干的，国外呢都是八国联军，当时在清朝的时候他八国联军-，到今天他中华人民共
和国，他一样八国联军，你看他炒房地产，他炒H股就是这样的。当时在2003年4月1
号前后，当然我有一个理论，那就是，国际炒家联合操纵的结果。讲了这话，我要
找证据。当时香港的规定呢，机构投资人持股量在10％以上才需要披露，10以下不
需要披露，我看资料发现，我没有看到国际炒家、国际投资人炒股，难得我的理论
是错的吗，不可能，我不会错的。突然到了2003年4月1号，联交所来了突然一个命
令，5％以上都要披露。你看吧，都在10～9％之间，最多的时候，摩根大通、摩根
斯坦利呀，都在里面，你想像的到的国外投资机构都在里面。摩根还有几笔控制的
比较好，9.99，（笑）10％要披露，9.9-9不需要披露，就这么干的。
这些人怎么炒呢，我拿马鞍山钢铁阿，国内的一家国营企业，来给各位举个例
子。我们发现阿，马鞍山钢铁是大通以及汇丰银行，还有一个叫联合资本公司几家
联合炒作的-。怎么炒作呢，摩根先进来，大量收购股票，使他的持股量一直上
升，可是发现股价阿，他没有变动，很稳定。他大量收购，但速度很慢，不在市场
造成任何压力，没有谣-言。收购量上升，股价不太变动。到最后由谁来拉他股价
呢，就由汇丰银行以及联合资本二个公司，突然进来，大幅拉抬股价，然后在最高
价位，三家公司一起*离场，-股价大跌，然后把中小股民圈进去。这是马鞍山钢
铁，换一家呢，说不定由汇丰银行先做，然后摩根大通再后面接盘，就这样子，相
互合作，所以大家都不会被套牢，不像-我们中国的庄家，还被套牢的，你说傻
的。（笑）要使坏的话呢，就要跟老外学，联合炒作才行。
这个现象给我们一个很大的震撼，所谓的联合操纵竟然在上海的楼市一样上
演。我们回头看个历史资料，在2002年的时候呢，尤其2003年初，大量进来，大量
收购内环的房子，房价没有太变动。我们找不到具体的资料，它不是股市，没有披
露的义务。但是我们走访了很多内环地区的房屋代理，根据他们的-说法，有很多的
机构投资人进来，成批成批的买。到了2003年底，开始拉抬，从年底到2月份，短短
2～3个月的时间，拉抬近30％，从2004年下半年，楼价大幅上升，跟H股走势非常类
似。到了3月份、4月份，达到历史高位，怎么样呢，应该是和H股一样，一起*离
场。
我和各位讲阿，**在做决策的时候阿，很多时候，会还没开完，外面都
知道了，（笑）宏观调控这个思维阿早就知道了，很多人晓得，可能我不晓得
吧，但很多人都-晓得。所以在宏观调控政策没有出台之前，全部*离场。然后宏
观调控政策一出来，一刀砍向谁呢，接盘的上海老百姓，国际炒家呢他们比你先
走，这叫什么各位知道吗-，技不如人。真正的想砍到他们，没砍到他们，到最后
呢，打击了上海老百姓，但是这也是活该的，谁叫你要去接呢。你看我们广东老百
姓就很好阿，多打几次就乖了。（-笑）广东为什么没有泡沫各位晓得吗，因为广东
跟香港非常近，从1992年开始呢，广东就不断的受到香港的冲击，香港楼市几次崩
盘，97年是最严重的，当然董建华 先生领导无方是最重要的原因，但是几次打下来
以后呢，广东老百姓特别的理智，他不跟风的。
所以各位请看下，我们按照房地产走势图来看，广东几乎没有任何的泡沫，房
价走势有时候还低于通货膨胀率。这个现象还是比较正常，香米湖一带，华侨城一
带1平米卖到1万多比比皆是，可在上海内环地区呢3万以上。像上海老百姓这次的跟
风，受到打击，他什么时候调整，这更有意思。我认为这一点呢值得各位关切。宏
观调控出来，如果你不交易的话呢，价格是不会变的，就-像股票一样，股票价格为
何有波动，就是要通过交易，没有交易是不会有波动的。我们观察到这个现象，上
海老百姓惜售，不卖，宏观调控前二三个月，交易量几乎为零，-现在是100多，那
也和零差不多。由于你交易量过少，除了一些资金链供应紧张的新楼盘不得不降价
之外，我们没有看到二手房大幅降价，尤其内环地区。我当初预言，内外环之间的
-房价按照比例而言是泡沫比较大的，为什么呢，内环房价一炒起来，3 万块以
后，旁边这些内外环之间的楼盘呢，觉得他们怎么涨的那么快阿，咱们也跟着
吧。跟风跟起来的，所以内外环之间的泡沫最严重，外环之外的还好一点。这次下
跌的-阿是内外环之间的下跌，而且这带楼盘啊，抗不起价格的，他们基本不是实在
的资金进入，而是跟风的结果。当时我在4月份的时候做过这种预测，到最后走势图
也是这样，内外环之间价格下跌的压力是比较大的。外环以外的一大批新楼盘下跌
呢，我们发现是因为地产商抗不住。但是属于个-人资产的这一部分有很强的惜售现
象。
那么现在我更担心是哪一点，我更担心是，上海市老百姓的消费习惯是很奇怪
的，他不是根据赚多少钱来消费的，他的消费习惯有二个变数，一个是薪水多
少，另外一个呢-是财富效果。由于房地产大幅泡沫现象，房子价值虚增比较多，甚
至增值100％、200％的都有。老百姓觉得自己有钱了，出门打的啦，晚上出去吃喝
玩乐啦，腐败呀。上海是个最有趣的区域，你只要稍微下一点小雨，毛毛雨，再叫
不到出租车，大家都怕淋-点雨，娇贵的样子，怕淋点小雨。（笑）还有，不论你菜
做的多难吃阿，总是高朋满座，（笑）上海人的一个独特现象。各位知道为什么
吗，就是那种财富效果，所产生的-一种畸形消费，这种畸形的消费拉抬了上海市的
经济。各位知道我担心什么事，上海市的竞争力，就像我批评银川跟武汉的一
样，会因为高房价而受到一定的打击。这话怎-么说？如果宏观调控非常有效的
话，打击了房价，如果泡沫假设阿完全都没有了，消费会大幅下跌阿，所以现在繁
荣的假相所形成的高增长，会因为消费的大跌呢而受到破-坏。我最担心上海会是第
一个开始萧条的城市，同时大上海地区*希望搞金融中心，这个中心，那个中心
的。我想反问一个问题，你这么高的房价，外滩要搞个金融界以-前有这个想法，现
在不搞了，为什么不搞了，太贵了。几万块1平米，谁能住的起。你发现很多政策的
推动阿，因为高房价的原因，很多政策推不下去。所以现在上海*阿，我觉得他
是非常辛苦的，他想做什么下一步，你告诉我，除-了2010年的所谓世博概念之
外，你还有什么新的概念你告诉我。上海市走到现在遇到一个瓶颈，当然我不能排
除其他的因素，但是高房价遏制了上海下一步的发展，而且上海消费-的这种特殊形
态，上海地区会成为波动极为大的城市，会让未来的治理呢更加的艰难。