文章来源：筑讯中国
福田，作为深圳发展较早的行政区，它不仅承载着我们无数的回忆，寄托着我们对未来的期待，同时还存在着大量使用年限较久，房屋质量较差，建筑安全隐患较多，使用功能不完善，配套设施不齐全等亟需改善居住条件的老旧住宅区，它们严重影响着广大居民的生活质量和城市品质。
2017年8月1日，随着深圳市住建局拟定的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施》（下称“《若干措施》”）征求意见稿的制定，这无疑在平静的深圳楼市里激起了千层浪花。特别是《若干措施》中第九条提及的“关于符合纳入棚户区改造使用范围的老旧住宅区，不再采用城市更新的方式进行改造”更是牵动了无数开发商，旧住宅业主的心。业内很多自媒体直言*在放大招，赶快出掉“老破小”住宅，殊不知，福田区正在尝试一批旧住宅走棚改模式拆除重建的试点，全区十个街道全覆盖。
棚户区改造项目立项问题
其实并非所有老旧住宅区都符合纳入棚户区改造范围内的，城市更新还是主流。此次制定的《若干措施》中规定需先进行老旧住宅项目信息普查、街道办初审、区主管部门审核、纳入区棚改项目库后最后经区指挥部审议并报市主管部门汇总后编制市棚改项目库。
也就是说，在经过街道办事处开展意愿采集达到一定意愿比例后，可交由区*进行项目审批，区*审批结果为“立即启动”则进行后续补偿签约；审批结果为“轮候启动或暂缓启动”则纳入项目库等候实施。
福田棚户改造10个试点小区
早在《若干措施》发布前，福田区便根据市*相关政策，成立了老旧住宅区（棚户区）改造指挥部，开始启动福田老旧住宅区改造工作。改造模式采取“协商+征收”相结合，以“*主导+国企实施+安置建设+人才住房建设”开展工作，统一补偿标准，对符合条件的，福田区*可按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》规定进行征收补偿，确保改造项目“成熟一个，启动一个，成功一个”。
为加快推进福田区老旧住宅区（棚户区）改造工作进展，区委区*还对福田区10个街道办分别布置了老旧小区改造意愿征集工作的任务以及完成时间，而这10个项目或许将成为《若干措施》发布以来首批纳入“棚改项目库”的老旧住宅小区。
1、八卦岭宿舍区改造
八卦岭宿舍区始建于上世纪八十年代，由鹏基集团开发建设，于1997年全部完工，共由49栋多层建筑组成，户型多以30平为主，近8000套房子。多数业主拥有产权证明；建成后，鹏基集团保留小部分自用，是宿舍区最大的业主，其余部分则作为艺华、中信等公司的员工配建宿舍，后来部分房源以低廉价格转让给其员工。
据了解，宿舍区实际产权人仅2000余人。其中，二期40-43栋，三期25栋、26栋为70年住宅用地；其余均为一期50年产权，其中24栋、27-31栋、36-39栋、44-48栋为仓储用地。
目前处于意愿征集阶段，但由于八卦岭宿舍区属于深圳较早期建成的小区，因此业主所留的信息较少，基本处于失联状态。在园岭街道办旧改办公室的努力下，已联系到六百余位业主，工作人员亦已去函告知鹏基等大业主旧改意愿征集消息。部分热心业主自发成立义工组，通过论坛发帖、媒体报道等方式联系失联业主。
项目区位交通优良，教育资源丰富，希望项目顺利推进，为八卦岭片区统筹改造的工作的推动迈开坚实的步伐。
2、南园新村改造
南园新村始位于上步路以南，南园路与松岭路交界处，以松岭路为界分为东西两区，小区建于1982年，楼龄至今超30多年，占地3.2万㎡，共618户。而根据规划部门提供的初步改造方案，南园新村改造项目东为松岭路，西连爱华市场，占地面积2 .7万多平方米，未来建筑面积共约20万平方米，包括住宅、公寓、商业配套和其它社会公共设施。
仅从地理区域来看，南园新村紧邻华强北商务区，与深圳市委大院仅一条深南中路相隔，算是在深圳福田CBD的**区域。也由于如此绝佳的位置，在眼下深圳尤其市中心土地资源日益稀缺的情况下，南园新村的改造当然也引起众多开发商虎视眈眈，其中2012年期间，万科与佳兆业曾为此发生过一番“争夺”，但最后不了了之。
3、华富村改造
华富村始建于1988年，位于福田华富街道笋岗西路南侧，小区分为东区和西区，共有业主2314户，其中除去企业单位房和*周转房外，业主私人住宅共1940户。
如今楼龄长达近30年，是名副其实的老旧住宅小区。小区地理位置绝佳，坐拥中心公园和笔架山公园两大市政公园，但小区自身配套设施落后，停车位严重不足，且墙体脱落，钢筋外露，存在严重安全隐患。为此，福田*根据相关规定，对小区进行意愿征集，目前为止签约的个体业主比例已经达到87%以上，但这仅仅是第一步，后续如何还需依照*的决策。
4、香蜜二村改造
香蜜二村始建于1993年，位于香梅路与景田南路口，共16栋小高层住宅组成，至今已经过去24年之久，因为年久失修，小区内楼房早已陈旧不堪，外立面瓷砖大范围脱落，以及大范围漏水，存在安全隐患，地面停车位也严重不足。
近期，莲花街道梅岭社区工作站在小区多地帖出告示，为改变香蜜二村现状，福田区*拟对广大业主是否有意愿实施改造进行意见征集工作，这也就是表明业主期待已久的香蜜二村改造已经列入*计划中了。
5、红荔村改造
红荔村位于福田区华强北街道，北邻红荔路，南邻振兴路，西邻华发路，东邻燕南路。小区始建于1989年，共20栋7层小高层住宅，1梯2户，共有1064户业主。
红荔村区位交通相当方便，500米范围内3号线华新站、通新岭站；2号线华强北站、燕南站。共2条地铁线，4个地铁口包围着。教育资源更是出类拔萃，带有省一级学校百花小学、深圳实验学校（初中部）。
但由于楼龄较长，年久失修，且位于华强北商圈因此小区租客较多，人员杂乱，存在一定安全隐患。即便如此，小区由于优越的地理位置，及两所省一级学校的加持，房价也普遍在8.5万左右。
6、博伦、明月花园改造
博伦花园位于福田区福保街道，石厦北街。小区于1996年建成入伙，共分为3栋，仅141户业主。
明月花园位于福田区福保街道，石厦北六街与益田路交汇处。小区始建于1992年，由2栋高层3栋多层住宅组成，共659户。
据了解，博伦花园、明月花园已经正式开放福田区老旧住宅（棚户区）改造意愿征集办公室将对两个小区统一进行意愿征集，意愿达到一定比例将由区*进行项目审批。
7、医疗中心小区改造
医疗中心小区位于福田区福田街道，福景路与福星路东北侧。小区始建于1990年，由5栋小高层组成，仅200多户业主。现状容积率才1.39。
8、梅林二村改造
梅林二村位于福田区梅林街道，梅华路与梅中路西北侧，始建于1997年，由深圳住宅局建设，共17栋小高层组成，约790多户。
从福田各街道工作任务内容来看，多以意愿征集为主，小区楼龄均不低于20年，且均存在严重安全隐患，小区内使用功能不齐全，配套设施不完善等问题。从另一个角度看，这批老旧住宅小区在地理位置交通便利上都是属于上等，位于福田中心区域，现成多条地铁线路环绕，周边商业生活配套完善。
这些年，由开发商主导的老旧住宅区城市更新不尽人意，即便已列入计划的旧住宅区城市更新项目的，绝大部分都陷入进退维谷，无实质性进展的困境，个别小区还出现部分业主同意旧改搬迁在外，少数业主不同意仍居住原地，从而形成烂尾的情况。像香蜜二村、红荔村、华富村、南园新村，早期都曾由开发商主导进行城市更新，但都举步维艰，毫无进展。
而此次出台的《暂行措施》中，最为引人注目的莫过于“行政征收、行政处罚”等条例的出台。对签约期内少数业主住户拒不签约、拒不搬迁阻碍棚户区改造项目实施，损害大多数业主利益，实施主体可向项目所在区*主管部分提出书面情况报告。核实通过，可依法启动行政征收、行政处罚等强制程序。对棚改的进度，不可否认会大大加快单一项目的棚改速度和签约成功率。