第八章、房地产开发项目可行性研究 - 欢笑一声

第八章、房地产开发项目可行性研究

第一节　可行性研究概述

　　
　　1.可行性研究的含义
　　在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究，对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证，对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价，在此基础上，综合研究项目的技术先进性和适用性，经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为投资者最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。
　　2.可行性研究的目的

项目	内容
可研的目的	减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济、社会和环境效益
可研的作用	■是申请项目核准的依据 ■是项目投资决策的依据 ■是筹集建设资金的依据 ■是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 ■是下阶段规划设计工作的依据

 

　　3.可行性研究的依据
　　■国家相关法律法规
　　■国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划、住房建设规划以及行业发展规划
　　■国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准
　　■城乡规划行政主管部门出具的规划意见
　　■《国有建设用地使用权出让合同》或国有建设用地使用权证书，国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见或国有土地使用权出让文件。
　　■环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见
　　■交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见
　　■自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料
　　■有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料
　　■国家规定的经济参数和指标
　　■项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案

　　『可行性研究的工作阶段』
　　1.可行性研究的工作阶段（四个阶段）
　　■投资机会研究
　　■初步可行性研究（预可行性研究）
　　■详细可行性研究
　　■项目评估与决策
　　2.投资机会研究－研究投资方向或投资建议
　　■以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会
　　■分类
　　

 

 

　　3.初步可行性研究（预可行性研究）

项目	内容
解决的问题	·做出是否投资的决定 ·是否有进行详细可行性研究的必要 ·有哪些关键问题需要进行辅助研究
主要审查的内容	·项目所在地区的社会经济情况 ·项目地址及其周围环境 ·市场供应与需求 ·项目规划设计方案 ·项目进度 ·项目销售收入与投资估算 ·项目财务分析

 

【2016年真题】房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有（　）。 　　A.做出是否投资的决定 　　B.对项目投资进行详细测算 　　C.是否有进行详细可行性研究的必要 　　D.有哪些关键问题需要进行辅助研究 　　E.系统比较项目的规划设计方案
	『正确答案』ACD 『答案解析』本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。参见教材P252。

 

　　4.详细可行性研究
　　是项目投资决策的基础，是在分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。
　　【归纳总结】可行性研究阶段的精度与费用

可行性研究阶段	目的	内容	估算精度	可研费用（占总投资额）
机会研究	寻找投资方向与机会	地区情况、经济政策、资源条件、劳动力条件等、市场情况、项目建成后对社会的影响	±30%	0.2%～0.8%
初步可行性研究	作出是否投资的决定	市场需求与供应、项目规划设计方案、项目销售收入与投资估算、项目财务分析	±20%	0.25%～1.5%
最终可行性研究	投资下步工作的依据		±10%	小型1%～3% 大中型0.2%～1%

 

【2017年真题】在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（　）。 　　A.一般投资机会研究 　　B.特定项目投资机会研究 　　C.初步可行性研究 　　D.详细可行性研究
	『正确答案』D 『答案解析』本题考查的是可行性研究的工作阶段。详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。参见教材P252。

 

　　『项目评估与决策』
　　1.*对投资项目的管理制度（双轨制）
　　■《*核准的投资项目目录》以内的项目，国家实行核准制度
　　■《*核准的投资项目目录》以外的项目，国家实行备案制度
　　

 

 

　　2.项目评估与决策的实质
　　由投资管理部门组织，或授权给有资质的工程咨询或投资咨询机构或有关专家，代表国家对开发建设单位提交的项目可行性研究报告进行全面审核和再评估的过程。
　　

 

 

　　3.项目核准评估的工作重点
　　■符合国家法律法规
　　■符合国家及项目所在地国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划以及行业发展规划
　　■符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准
　　■符合当地区域布局和产业结构调整的要求
　　■符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境
　　■符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安全
　　■符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响

【例题】*对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（　）。 　　A.项目是否符合国家法律法规要求 　　B.项目是否符合保护生态环境的要求 　　C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求 　　D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求 　　E.项目是否符合该企业经济效益要求
	『正确答案』ABC 『答案解析』本题考查的是可行性研究的工作阶段。项目核准评估的工作重点包括：符合国家法律法规；符合国家及项目所在地国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划以及行业发展规划；符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；符合当地区域布局和产业结构调整的要求；符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安全；符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响。参见教材P253。

　　

第二节　可行性研究的内容与步骤

　　
　　1.可行性研究的内容
　　■项目概况
　　■开发项目用地现状调查
　　■市场分析和建设规模的确定
　　■规划设计方案的选择
　　■资源供给条件分析
　　■环境影响评价
　　■项目开发组织机构和管理费用的研究
　　■开发建设计划的编制
　　■项目经济及社会效益分析
　　■结论及建议

【2017年真题】房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（　）。 　　A.前期开发计划 　　B.工程建设计划 　　C.物业服务计划 　　D.建设场地布置 　　E.施工队伍选择
	『正确答案』ABDE 『答案解析』开发建设计划的编制：（1）前期开发计划，包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划；（2）工程建设计划，包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等；（3）建设场地的布置；（4）施工队伍的选择。参见教材P254。

　　

第三节　房地产开发项目策划与基础参数选择

　　
　　1.房地产开发项目策划
　　■区位分析与选择
　　■开发内容和规模的分析与选择
　　■开发时机的分析与选择
　　■合作方式的分析与选择
　　■融资方式与资金结构的分析与选择
　　■产品经营方式的分析与选择

【2017年真题】在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（　）来设计资金结构。 　　A.产品组合方式 　　B.开发合作方式 　　C.销售代理方式 　　D.市场定位方式
	『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。参见教材P257。

 

【2017年真题】编制房地产开发项目策划方案，应以房地产市场分析和拟开发项目分析为基础。（　）
	『正确答案』√ 『答案解析』本题考查的是房地产开发项目策划。以房地产市场分析及拟开发项目分析为基础，就可以形成一个项目的策划方案，用以指导后续开发投资活动。参见教材P256。

　　2.构造评价方案

项目	内容
概念	·就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案
主要内容	·项目是否分期进行以及如何分期 ·项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系 ·建筑面积的规模和物业档次 ·合作方式与合作条件 ·拟投入资本金的数量和在总投资中的比例 ·租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等

 

【例题】构造房地产开发项目评价方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（　）
	『正确答案』√ 『答案解析』本题考查的是构造评价方案。构造评价方案就是在项目策划的基础上，构造出可评价比较的具体开发经营方案。参见教材P257。

 

　　3.选择基础参数（四类参数）
　　

 

 

【例题】下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（　）。 　　A.出租率 　　B.贷款利率 　　C.基准收益率 　　D.资本金投入比例
	『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是选择基础参数。选项A属于收益相关参数；选项B、D属于融资相关参数。参见教材P258。

 

第四节　房地产开发项目投资与收入估算

　　『投资估算』
　　1.土地费用
　　■划拨或征收土地（分集体和国有两类）
　　■出让土地－出让地价款
　　■转让土地－土地转让费
　　■租用土地－土地租用费
　　■股东投资入股土地－投资折价

　　【关注点】划拨或征收土地（分集体和国有两类）
　　

 

 

【例题】下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（　）。 　　A.房屋价值补偿费 　　B.搬迁补偿费 　　C.停产停业损失补偿费 　　D.土地补偿费
	『正确答案』D 『答案解析』本题考查的是土地费用。城市国有土地上房屋征收补偿费用主要包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。参见教材P259。

 

　　【关注点】出让土地－出让地价款
　　

 

 

　　【关注点】出让地价款的具体确定方法
　　■对于已普遍采用招、拍、挂方式公开出让土地的地区，可运用市场比较法
　　■对于缺少市场交易价格的区域或土地类型，可以参照城市制定的基准地价，在基准地价基础上适当调整确定
　　【关注点】
　　■土地费用中，除了包括直接土地费用，还应包括土地购置过程中所支付的税金和相关费用。如3%的契税，土地竞投方案分析研究费用、竞投保证金利息、手续费等。
　　■*在出让经营性用地的国有土地使用权时，往往还附加一些受让条件，如配建一定比例的保障性住房或其他配套用房及设施。这部分成本虽然可记入后续的房屋开发费，但实际上属于土地费用。

　　2.勘察设计和前期工程费
　　■前期规划、设计－为建安工程费的3%
　　■可行性研究－项目总投资的1%～3%
　　■水文地质勘测－设计概算的0.5%
　　■“三通一平”等土地开发费支出－可按实际工作量参照计费标准估算
　　3.房屋开发费（三类）
　　

 

 

　　【重点】房屋开发费用估算方法

名称	内涵	案例
单元估算法	以基本建设单元的综合投资×单元数	如以每间客房的综合投资×客房数
单位指标估算法	以单位工程量投资×工程量	如土建、安装每平方米造价×工程量
工程量近似匡算法	匡算工程量，配上预算定额单价和取费	进行概预算
概算指标法	综合的单价×建筑面积	每平方米造价×建筑面积

 

【2017年真题】房地产开发项目的建筑安装工程费不包括电梯的采购费用。（　）
	『正确答案』× 『答案解析』本题考查的是投资估算。建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明、空调通风、弱电、电梯、其他设备的采购及安装等）等。参见教材P260。

 

　　4.其他工程费
　　■临时用地费
　　■临时建设费
　　■工程造价咨询费
　　■总承包管理费
　　■合同公证费
　　■施工执照费
　　■工程质量监督费
　　■工程监理费
　　■竣工图编制费
　　■工程保险费

　　5.开发期间税费
　　■固定资产投资方向调节税（暂停征收）
　　■市政支管线分摊费
　　■供电贴费
　　■用电权费
　　■分散建设市政公用设施建设费
　　■绿化建设费
　　■电话初装费
　　■建材发展基金
　　■防工程费
　　注意不包括土地税收与流转类的税收（如增值税及附加）。

　　6.管理费用
　　■指开发商为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用（2017年管理费用里删除了房产税和城镇土地使用税）
　　■一般按项目总投资的3%～5%估算
　　■如果开发商同时开发若干个房地产项目，管理费用应在各个项目间合理分摊
　　7.销售费用

项目	内容
构成	·销售前期费（样板房、售楼处） ·销售推广费（广告、宣传） ·交易手续费 ·销售代理（佣金） ·其他费用
项目	·销售人员工资、资金、福利费 ·差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费 ·广告宣传费、代理费、销售服务费、销售许可证申领费

 

　　8.财务费用
　　■利息
　　■金融机构手续费
　　■融资代理费
　　■承诺费
　　■外汇汇兑净损失
　　■其他财务费用
　　利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。
　　9.不可预见费
　　■根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度
　　■以前几项费用之和的3%～7%估算

　　【重点难点】
　　■销售费用属于投资估算（成本），而销售税费不属于
　　■总开发价值＝销售收入－销售税费及附加
　　■销售的税费单独列销售税金及附加，土地的税费列入土地费用，和开发期间的税费这两项计入投资估算（成本）

　　『收入估算与资金筹措』
　　1.资金筹措

项目	内容
资金使用	·根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表
资金来源	·资本金 ·预租售收入 ·借贷资金
资金筹措计划	·以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量

 

　　2.资金使用原则
　　■可优先使用资本金
　　■之后考虑使用可投入的预租售收入
　　■不满足需求时，再安排借贷资金
　　3.几个概念

概念	内涵
空置期	项目竣工后暂时找不到租户的时间
空置率	未租出建筑面积占可出租的总建筑面积的百分比
免租期	出租人给予承租人的在租赁期间内免除房租的期限

 

【2016年真题】在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。（　）
	『正确答案』√ 『答案解析』本题考查的是收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。参见教材P265。

 

【2015年真题】房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（　）配合考虑。 　　A.质量控制目标 　　B.销售收入计划 　　C.工程建设招标计划 　　D.客户定位
	『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。参见教材P265。

 

第五节　房地产开发项目财务报表的编制

 

基本报表（可直接计算出指标或评估项目的某种能力）	辅助报表（存储基础数据）
■现金流量表 ■财务计划现金流量表（资金来源与运用表） ■利润表（损益表） ■资产负债表	■项目总投资估算表 ■开发建设投资估算表 ■经营成本估算表 ■土地费用估算表 ■前期工程费估算表 ■基础设施建设费估算表 ■建筑安装工程费用估算表 ■公共配套设施建设费估算表 ■开发期税费估算表 ■其他费用估算表 ■销售收入与增值税及附加估算表 ■投资计划与资金筹措表 ■借款还本付息估算表

 

　　【归纳总结】

基本报表名称	可以计算的指标及可评估的能力
现金流量表	■动态盈利能力指标
财务计划现金流量表	■资金平衡能力
利润表	■静态盈利能力指标 ■清偿能力指标
资产负债表	■清偿能力指标

 

　　『现金流量表』
　　1.现金流量表
　　■内涵
　　计算评价指标，进行财务盈利能力分析
　　■类型
　　·项目投资现金流量表－全部投资盈利能力
　　·资本金现金流量表－资本金盈利能力
　　·投资者各方现金流量表－各方投入资本的盈利能力
　　2.全部投资现金流量表与自有资金现金流量表的区别
　　（现金流入项目一样）

区别项目	全部投资现金流量	自有资金现金流量
流出项目内容	流出为全部资金流出	仅有自有资金流出
还本付款项目	无贷款还本付息	有贷款还本付息

 

【2017年真题】关于资本金现金流量表的说法，正确的是（　）。 　　A.把所有投资均视为自有资金 　　B.现金流出包括利息支付 　　C.不考虑信贷资金的还本 　　D.只能用于计算静态盈利指标
	『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出。参见教材P268。

　　项目投资现金流量表

	0	1	2	3	…	n
1.现金流入
1.1租金收入
1.2销售收入
1.3自营收入
1.4净转售收入
1.5其他收入
1.6回收固定资产余值
2.现金流出
2.1开发建设投资
2.2经营资金
2.3运营费用
2.4修理费用
2.5增值税金及附加
2.6土地增值税
2.7所得税
3.净现金流量

 

【2015年真题】关于项目投资现金流量表的说法，错误的是（　）。 　　A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制 　　B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用 　　C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础 　　D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费
	『正确答案』D 『答案解析』本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。该表中的运营费用中不包括财务费用、折旧费和摊销费。参见教材P267。

 

　　【例题】某房地产开发项目的占地面积为6000m²，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年。宾馆总建筑面积为5000m²，可用于经营的部分为4500m²，可建成100个标准间。当地同档次宾馆的平均价格为330元/间·天。前3年的入住率均为70%，从第4年开始稳定在85%，运营费用为经营收入的42%。建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。住宅部分总建筑面积为13000m²，建成后全部出售，预计平均售价为6500元/m²，销售税费为销售收入的5.5%，假设建成后即售完。
　　该方案的总投资为8000万元，其中60%来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款年利率为8%。第一年投资额为总投资的20%，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45%，其中总投资的20%为自有资金，25%为银行贷款；第三年投资额为总投资的35%，全部为银行贷款。建设期只计息不还款，建成后一次性还清本息。其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8%，贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算。
　　问题：
　　该项目全投资目标收益率为18%，自有资金目标收益率为20%。
　　（1）完成下列现金流量表；
　　（2）求该方案的全部投资财务净现值和财务内部收益率；
　　（3）求方案自有资金的财务净现值。（12分）
　　『答案』
　　【第一小题解答】
　　1.出售部分
　　1）销售收入：13000×6500＝8450（万元）
　　2）销售税费：8450×5.5%＝464.75（万元）
　　2.出租部分
　　1）潜在毛租金收入：100×330×365＝1204.5（万元）
　　2）有效毛租金收入：
　　经营期第1－3年：1204.5×70%＝843.15（万元）
　　经营期第4－20年：1204.5×85%＝1023.825（万元）
　　3）运营费用：
　　第1－3年：843.15×42%＝354.123（万元）
　　第4－20年：1023.825×42%＝430.007（万元）
　　4）第23年后的转售净收益：5000万元（已扣除销售税费及附加）

　　1）建设期到期的还本付息额
　　第二年贷款2000万元，第三年贷款2800万元，总贷款4800万元
　　F＝2000×（1＋8%）²＋2800（1＋8%）＝5356.8（万元）
　　2）抵押贷款年还款额
　　p=1500,i=8%,n=20
　　

　　现金流量表

年末	0	1	2	3	4～6	7～22	23
1.现金流入
销售收入与经营收入				8450	843.15	1023.825	1023.825
转售收入							5000
2.现金流出
全部投资	1600	3600	2800
自有资金	1600	1600	0
销售税费				464.75
运营费用					354.123	430.007	430.007
还本付息				3856.8	152.778	152.778	152.778
全部投资净现金流量	-1600	-3600	-2800	7985.25	489.027	593.818	5593.818
自有资金净现金流量	-1600	-1600	0	4128.45	336.249	441.04	5441.04

 

　　【第2小题解答】
　　全部投资现金流量表

年末	0	1	2	3	4-6	7-22	23
1.现金流入
销售收入与经营收入				8450	843.15	1023.825	1023.825
转售收入							5000
2.现金流出
全部投资	1600	3600	2800
销售税费				464.75
运营费用					354.123	430.007	430.007
全部投资净现金流量	-1600	-3600	-2800	7985.25	489.027	593.818	5593.818

 

　　

 

 

　　NPV大于零，内部收益率函数是减函数，要使其为零，必须增大1%。i=19%时
　　

 

 

　　【第3小题解答】（常规表示方法）
　　

 

 

　　【第3小题解答】（特殊表示方法）

年末	0	1	2	3	4～6	7～22	23
1.现金流入
销售收入与经营收入				8450	843.15	1023.825	1023.825
转售收入							5000
贷款				1500
2.现金流出
自有资金	1600	1600	0
销售税费				464.75
运营费用					354.123	430.007	430.007
还本付息				5356.8	152.778	152.778	152.778
自有资金净现金流量	-1600	-1600	0	4128.45	336.249	441.04	5441.04

 

　　

 

 

　　【重点难点】关于用第二次贷款偿还前次贷款的现金流的编写规则
　　■现金流入中没有贷款这一项，但是下面填对应的还本付息里，第一次贷款还本付息，只填现金还款部分，用总还款额－第二次贷款额
　　■如特殊需要必须加入贷款一项，则把第二次贷款记为现金流入，下面对应填的是第一次全部的还本息付额

　　『其他基本报表』
　　1.财务计划现金流量表
　　反映项目的资金盈余或短缺，用于制定借款及偿还计划。

	0	1	2	3	……	n
1.资金来源
2.资金运用
3.盈余资金
4.累计盈余资金

 

【2017年真题】在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（　）。 　　A.项目投资现金流量表 　　B.资本金现金流量表 　　C.投资各方现金流量表 　　D.财务计划现金流量表
	『正确答案』D 『答案解析』本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。参见教材P270。

 

　　2.利润表（损益表）

概念	内涵
内涵	计算利润和所得税及各项利润指标
房地产开发企业发生的年度亏损的处理	·可用下一年度的所得税前利润弥补 ·下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补 ·5年内不足弥补的，用税后利润弥补
税后利润的分配顺序	·首先是弥补企业以前年度的亏损 ·然后是提取法定盈余公积金和公益金 ·之后可向投资者分配利润

　　3.资产负债表
　　■用以计算财务状况和清偿能力指标，非必须
　　■计算资产负债率、流动比率、速动比率

　　

第六节　可行性研究报告的撰写

　　1.可研报告的基本构成（6大部分）
　　■封面
　　■摘要
　　■目录
　　■正文（十二方面）
　　■附表
　　■附图
　　2.摘要的内容（字数不超过1000字）
　　■项目所处地区的市场情况
　　■项目本身的情况和特点
　　■研究的结论

　　3.可研报告正文的写作要点
　　■项目总说明
　　■项目概况
　　■投资环境研究
　　■市场研究
　　■项目地理环境和附近地区竞争性发展项目
　　■规划方案及建设条件
　　■建设方式及进度安排
　　■投资估算及资金筹措
　　■项目基础数据的预测和选定
　　■项目经济效益评价（可行性研究报告中最关键的部分）
　　■风险与不确定性分析
　　■可行性研究的结论

【2015年真题】房地产开发项目可行性研究中的投资环境研究主要包括（　）。 　　A.当地社会经济情况 　　B.城市基础设施状况 　　C.土地使用制度 　　D.项目用地状况 　　E.当地的金融和税收政策
	『正确答案』ABCE 『答案解析』本题考查的是可行性研究报告正文的写作要点。投资环境研究主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地*的金融和税收等方面的政策、*鼓励投资的领域等。参见教材P281。

 

　　4.可行性研究的结论
　　■项目财务评估结果
　　■盈利能力
　　■贷款偿还能力
　　■自身平衡能力
　　■抗风险能力
　　■项目是否可行